Imagine uma cidade, um estado ou um país totalmente livre de leis, sem um mínimo de organização. Você acha que esses ambientes podem permanecer em harmonia? Parece difícil, não é? Qualquer um destes espaços coletivos precisam de regras básicas que orientam o bem-estar social e, em condomínios, isso não poderia ser diferente. É para isso que existe a convenção do condomínio.
O que é a convenção de condomínio?
Em resumo, a convenção condominial é o documento que reúne as principais normas de convivência e de administração do condomínio. É a convenção que determina como o condomínio deve ser administrado, organizando a vida e o trabalho do síndico.
O que deve ser previsto na convenção de condomínio?
A convenção do condomínio, geralmente, são tratados os seguintes temas:
Funções do síndico
O documento define as atribuições e deveres inerentes ao síndico, conforme o disposto no Código Civil;
Mesmo que o condomínio conte com o serviço de uma administradora, o síndico, ainda é o responsável legal por parte da administração;
Diz se há pagamento de salário ao síndico ou isenção de cotas condominiais.
Da administração do condomínio
A convenção determina o modelo de administração do condomínio deverá seguir-se;
Se é permitido contratar uma administradora de condomínio;
Estará descrita também a forma e o quorum para a eleição e a destituição do síndico, subsíndico ou conselho fiscal.
Sanções de condomínio
Se algum habitante desobedecer as regras da convenção, provavelmente, será cobrado através de multas e juros. O papel do síndico é de aplicar estas sanções de acordo com as indicações da Convenção condominial.
Desta forma, a convenção deverá conter:
Regras relacionadas a cobrança de inadimplentes;
Detalhes sobre a multa e os juros de inadimplência;
Regras válidas para o protesto de taxas devidas;
Prazos para entrar com cobranças judiciais;
Detalhes sobre as advertências e multas para as regras de convivência.
Orçamento e rateio
Determina o modo de divisão das despesas, ou seja, como será o pagamento por parte dos condôminos para as despesas de manutenção e demais contas do condomínio. Da mesma forma, a convenção ainda informa sobre o fundo de reserva e suas aplicações.
A diretoria e o conselho de condomínio
Determina quais são as obrigações da diretoria e da assembleia de condomínio. Em geral, composta por um síndico, subsíndico e os conselheiros fiscais.
Descrição dos edifícios
A convenção determina se, o empreendimento será um condomínio, condomínio comercial ou condomínio de residencial;
Além disso, o documento também estabelece uma discriminação das partes de propriedade exclusiva e áreas comuns, com especificações das diferentes áreas, como a medição dos ambientes em relação ao terreno.
Obras estruturais e manutenção
A convenção informa sobre como deve ser feita a realização de obras estruturais, de manutenção ou qualquer contratação de serviço para melhorias de infra-estrutura do condomínio.
Elementos coletivos e áreas comuns
Determina o modo de utilização dos elementos coletivos e serviços comuns, para os condomínios
Assembléias de condomínio
Por fim, a convenção do condomínio detalha os diferentes tipos de reuniões da assembléia. O mesmo documento ainda informa-o das regras para a convocação.
Convenção do condomínio e do regimento interno: qual é a diferença?
É recorrente que as pessoas confundam os papéis da convenção de condomínio e o regimento interno. Ambos os documentos trabalham em conjunto para manter a paz no condomínio, mas cada um regula os diferentes setores do condomínio.
O regulamento interno, que reúne as normas mais básicas de convivência que afetam o dia-a-dia e as relações entre os moradores, como questões sobre lugares de estacionamento, uso da piscina e salão de festas e horário de silêncio, buscando diminuir os atritos e desentendimentos.
Já a convenção, por sua vez, traz a informação relativa à gestão de condomínios. É a convenção do condomínio determina o valor das contribuições que os residentes devem pagar para as despesas de manutenção e infra-estrutura, definições sobre convocatórias da assembleia, o quórum mínimo para a deliberação e as sanções que devem recair sobre os ocupantes, “infratores”.
O regulamento interno, que pode estar dentro da convenção, mas está em terceiro lugar em ordem de importância. Em primeiro lugar vem o Código Civil brasileiro, depois da convenção do condomínio.
Como a convenção de condomínio se aplica?
Todas as regras da convenção devem ser respeitadas pelos vizinhos e o síndico, que deve ser seu principal defensor e guardião. Uma das principais dúvidas sobre o tema é sobre como fazer uma convenção de condomínio. Assim que iniciada a ocupação dos imóveis, o condomínio pode começar o processo de definir as suas regras e montar sua convenção do condomínio, baseada no Código Civil, sem infringir a legislação.
Para aprovar a convenção, é necessário a assinatura de ao menos dois terços dos proprietários. Feito isso, a convenção estará em vigor. Assim que ela passa a existir, podem começar os encargos relacionados aos gastos do condomínio, bem como a exigência de que as outras regras da convenção.
As alterações no documento só podem ser realizadas através de votação da assembléia e aprovação de dois terços dos votos dos condôminos presentes na reunião.
Nos casos em que o regulamento interno está inserido na convenção, ele passa a ter vigor simultâneo a ela. No Caso de ser um documento separado, o regulamento tem que ser registrado em Cartório de Títulos e Documentos.
Apesar de existirem vários modelos de convenções de condomínio pela internet, é fundamental que cada condomínio redija seu próprio documento, específico para suas necessidades e particularidades. Este é um documento um tanto complexo e que afeta diretamente a vida dos moradores e do condomínio, por isso recomenda-se que o condomínio, procure a ajuda de um advogado especializado em direito imobiliário para elaborar o documento de acordo com sua realidade.